不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある
不動産の瑕疵とは、物理的な問題以外にも「法律的瑕疵」と「環境的瑕疵」という2つの種類が存在します。
以下、それぞれの瑕疵について詳しく説明いたします。
物理的瑕疵(契約不適合)
物理的瑕疵とは、土地や建物に見られる欠陥や損傷のことを指します。
例えば、建物では雨漏りやシロアリ被害、腐食した木材、破損した水道管や排水管、壁のひび割れ、建物の傾斜などが物理的瑕疵に該当します。
土地では、産業廃棄物の埋まっている場合や土壌汚染、地盤の問題などが物理的瑕疵となります。
物理的瑕疵は目視で容易に見つけることができる場合もありますし、リフォームや建て替えなどの対処方法が存在します。
そのため、他の種類の瑕疵に比べて比較的対処しやすいと言えます。
参考ページ:心理的瑕疵物件|どんな種類のものが心理的瑕疵になるの?解説!
法律的瑕疵
法的瑕疵とは、土地や建物の使用に制限があることを指します。
これは、法律や規制の影響を受けているため、建築基準法や都市計画法、消防法などが施行される前に建てられた中古物件によく見られます。
典型的な法的瑕疵の例としては、「再建築不可物件」と呼ばれるものがあります。
これは、建物を取り壊すと新たな建物を再び建築することができない場合を指します。
つまり、このような物件を購入すると、将来的に建て替えることができない可能性があるということです。
このような瑕疵は、購入者にとって重要な制約となる場合があります。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、不動産自体に問題がないが、周囲の環境に何らかの問題がある状態を指します。
例えば、近隣に騒音や異臭、振動、日照の阻害などが起こる場合、その不動産は環境的瑕疵を持つ可能性があります。
さらに、火葬場や下水処理場、墓地、刑務所などの不快な施設が周囲に存在する場合も、その不動産には環境的瑕疵があると判断されることがあります。
これらの瑕疵は、不動産の利用価値や居住環境に影響を与えるため、購入前に充分な調査が必要です。